Купить недвижимость или хорошую иномарку сейчас непросто. Цены все растут, даже ипотеку оформлять порой невыгодно. Но каждому хочется приобрести собственное жилье и авто. Как вариант, многие люди обращаются к торгам по банкротству. Купить таким способом имущество можно по цене гораздо ниже рынка. Однако и тут есть свои нюансы.
В этой статье разберем, выгодна ли покупка имущества банкротов, где искать подходящие лоты и подавать заявку на участие в торгах. А также как снять ограничения с нового имущества после покупки.
Как проходят торги по банкротству физлица
Торги при банкротстве физического лица проводятся, если у должника нет достаточного дохода, чтобы закрыть долги по плану реструктуризации. Тогда суд вводит процедуру реализации имущества. Финансовый управляющий описывает имущество должника и проводит оценку. Формируется конкурсная масса — все активы должника, доступные для продажи.
Часть имущества можно продать на открытых площадках, например, «Авито. Но более ценные активы, такие как квартира, машина или загородный дом, продают уже через электронные торговые площадки. Вот как поэтапно проходят торги по банкротству физлица:
- Управляющий оценивает активы банкрота.
- Формируются лоты для продажи.
- Сведения о проведении торгов публикуются на Федресурсе.
- Подбирается площадка для проведения торгов.
- Финуправляющий заключает договор с выбранной площадкой.
- Проводятся торги (они могут проходить в несколько этапов).
- Права на купленную собственность переписываются на нового владельца.
- Средства от реализации распределяются между кредиторами банкрота.
Не все имущество банкрота можно выставить на продажу. Часть собственности по закону защищена от реализации — статья 446 ГПК РФ. Это, например, единственное жилье должника или автомобиль, необходимый для перевозок инвалида (самого должника или его родственника, иждивенца). Также не могут реализовать собственность супруги или других близких людей банкрота. Но совместно нажитое в браке — могут.
Раньше у банкротов почти в 100% случаев забирали на реализацию ипотечное жилье. С 2024 года эти правила изменились. Теперь сохранить ипотечное жилье возможно двумя способами:
- полностью выплатить остаток по ипотеке и вывести жилье из процедуры;
- заключить с ипотечным кредитором мировое соглашение и продолжить платить по кредиту.
В первом и втором случае можно привлечь третье лицо для помощи в оплате. Например, друга или родственника. Важно отметить, что использовать эти методы возможно, если ипотечная квартира — единственное жилье, по кредиту нет просрочек. Из других важных условий:
- если платить по ипотеке осталось примерно 10% от суммы кредита, то можно полностью погасить остаток (самому или с помощью третьего лица);
- если платить по ипотеке осталось еще половину или больше, то рационально заключить мировое соглашение (также, платить самому или попросить третье лицо вносить платежи на время банкротства).
Вопрос сохранения ипотеки при банкротстве особенно актуален в наше время. Поэтому рекомендуем обращаться за консультацией к юристу. Даже если у вас нет ипотеки, но вы планируете банкротство, лучше заранее обсудить все риски и шансы с экспертом.
5 лучших компаний рейтинга
Кто может участвовать в торгах по банкротству физлица
В аукционах, проводимых в рамках банкротства, вправе участвовать как частные лица, так и организации, вне зависимости от каких-либо связей с должником или его кредиторами. Однако есть важные исключения. Законодательство прямо запрещает должнику и кредиторам непосредственно участвовать в торгах, касающихся их собственного имущества, из-за конфликта интересов. Торги требуют непредвзятой оценки активов и стремления к максимальной прибыли, что невозможно при заинтересованности в занижении или завышении цены.
Тем не менее, должник может косвенно воздействовать на результаты торгов. Например, он может привлечь родственника или знакомого для участия в торгах от его имени. Но такая стратегия весьма опасна. Если кредиторы или управляющий обнаружат, что реальным покупателем является должник или его представитель, это чревато серьезными последствиями. Подобные действия могут быть расценены как утаивание активов, предоставление ложной информации кредиторам и суду. Что влечет за собой административную или уголовную ответственность, включая штрафы, конфискацию имущества и лишение свободы.
Подобная схема не выгодна и кредиторам. Несмотря на желание каждого кредитора получить максимальную компенсацию долга, приобретение активов должника через посредников неэффективно. Даже если кредитор купит имущество дешевле рыночной цены, доход от последующей продажи часто не покрывает затраты, увеличивая финансовые потери. Поэтому кредиторы предпочитают публичные торги, обеспечивающие прозрачное и эффективное распределение активов между участниками реестра.
Что можно купить на банкротных торгах
На торги по банкротству физлиц выставляется все ценное имущество банкрота. Самые основные лоты — недвижимость и транспорт. Вот полный список того, что продают и что можно купить на торгах по банкротству:
- Недвижимость — квартиры, дома, гаражи, комнаты, доли в жилье.
- Транспорт — автомобили, грузовики, лодки, мотоциклы.
- Предметы роскоши — драгоценности, украшения, антиквариат, коллекционные предметы.
- Ценные бумаги — акции, облигации, другие.
- Доли в бизнесе.
Совместное имущество супругов после заключения брака. Но, если, например, будучи в браке супруга должника получила наследство или ей подарили машину, то такое имущество из процедуры исключается. Это ее личная собственность.
Как купить имущество банкрота
Перед тем, как выбирать нужный лот, нужно тщательно подготовиться. Как минимум проверить наличие у себя электронной подписи и выбрать подходящую площадку для покупки. А также изучить правила участия в торгах. Но обо всем по порядку.
Площадки для выбора лотов
Вся информация о торгах, имуществе банкрота и в целом ходе банкротного дела содержится на сайте ЕФРСБ (Федресурс). Но поиск конкретных лотов там не очень удобный. При вводе данных по виду имущества система может выдать множество неподходящих лотов, а искать нужный — долго и муторно.
Для удобства многие покупатели используют специальные агрегаторы. На них собраны все данные по торгам и продающимся активам, с разных ресурсов, в том числе, с Федресурса. Поиск здесь проще и точнее. Лоты сортируются по типам, что позволяет искать конкретные объекты, например, только квартиры или только машины.
Самые популярные площадки на данный момент — «Торги России», ProBankrot, TBankrot. Некоторые функции могут быть платными, на это стоит заранее обратить внимание.
Подача заявки на участие в торгах на ЭТП
Для участия в торгах на электронных торговых площадках (ЭТП) потребуется купить квалифицированную электронную подпись (УКЭП). Оформить ее можно через МФЦ или удостоверяющий центр. Понадобятся паспорт, СНИЛС и ИНН. Документы нужно направить менеджеру центра, после чего он выдаст вам для заполнения заявление и сертификат. В заявлении нужно прописать цель получения УКЭП, а именно — торги по банкротству.
После получения УКЭП нужно установить программу «Криптопро». Без нее активировать и пользоваться подписью не получится. Пользоваться бесплатно программой можно до трех месяцев.
Стоимость подписи зависит от центра, в который вы обращаетесь, и степени ее защиты. В среднем цены варьируются от 4 тысяч до 10 тысяч рублей. Далее можно регистрироваться на ЭТП. К наиболее популярным относятся:
- Российский аукционный дом — РАД.
- Межрегиональная электронная торговая система — МЭТС.
- «Фабрикант».
- «Сбербанк-АСТ».
- «Балтийская электронная площадка».
- «РТС-тендер».
Для регистрации понадобится скан паспорта. Иногда некоторые площадки дополнительно запрашивают ИНН и СНИЛС. Подавать заявку на регистрацию лучше заранее. Время рассмотрения может затягиваться до пяти дней. Иногда заявки рассматривают и за один день, но откладывать подачу не стоит. На некоторых площадках можно ускорить принятие заявки, но такая услуга платная — примерно 5-15 тысяч рублей.
Порядок участия в торгах на ЭТП
Сам процесс участия в торгах, уже после регистрации и выбора лотов, состоит из трех этапов:
- Внесение задатка. Размер задатка составляет 10-20% от стоимости выбранного лота. Процент зависит от этапа торгов. Например, при публичном предложении цена снижается. Некоторые площадки устанавливают фиксированный задаток на этапе публичного предложения. Вносит задаток тоже лучше заранее, так как деньги могут идти в течение трех дней. Если оплачивать напрямую через площадку, то еще дольше.
- Подача заявки на участие. Заявка подается организатору торгов, как и задаток. К заявке нужно приложить паспорт, СНИЛС, ИНН и квитанцию об оплате задатка. Подписать все электронной подписью. Если каких-то документов не будет, организатор отклонит заявку. После сбора заявок, организатор публикует список допущенных участников. Для старта торгов достаточно даже одного участника.
- Участие в торгах. Процесс торгов может проходить в форме открытого аукциона, где участники последовательно повышают ставки до достижения наивысшей, согласованной всеми. Также организатор может предпочесть закрытый аукцион или прямую продажу, требуя от участников предложения цен в установленный период времени — период подачи заявок.
По завершении аукциона, организатор публикует итоговый протокол, содержащий информацию о победителе и предложенной им лучшей цене. Участнику, одержавшему победу, в течение пяти дней направляется договор купли-продажи. Подписать договор нужно в течение пяти рабочих дней с последующей отправкой арбитражному управляющему. Несоблюдение этого условия влечет за собой признание торгов недействительными.
Впоследствии, в течение месяца, необходимо произвести оплату выигранного лота, учитывая ранее внесенный задаток. После оплаты, если предметом торгов являлась недвижимость, можно подавать документы для регистрации права собственности. Регистрация права на движимое имущество не требуется — достаточно подписанного договора.
Как снять обременение с купленного имущества
Снять обременение с купленного на торгах имущества можно самостоятельно. Для этого необходимо обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Заявление можно подать как при личном визите в отделение, так и через онлайн-сервис.
На сайте ведомства в разделе «Обращения» следует выбрать «Интернет-приемную». После ознакомления с правилами оформления обращений, можно перейти к заполнению формы заявления, нажав соответствующую кнопку.
В заявлении потребуется указать личные данные, информацию об объекте недвижимости, тип обращения и регион рассмотрения. В тексте обращения необходимо своими словами изложить суть вопроса, а также приложить сканы копии паспорта (главная страница и страница с пропиской), протокола торгов и договора купли-продажи. Приставы обязаны снять обременение в течение 30 рабочих дней с момента получения заявления и направить уведомление об этом по электронной почте.
Процесс покупки имущества банкротов через торги непростой, нужно учесть множество нюансов и постараться избегать ошибок. В противном случае даже не получится зарегистрироваться на ЭТП. Поэтому люди чаще всего обращаются к специалистам — аукционным брокерам. Они берут определенную плату за свои услуги. В интернете можно встретить предложения от 1 тысячи рублей у частных специалистов, до 10 тысяч рублей в компаниях. Выбирать специалиста нужно внимательно, чтобы не попасть к мошеннику.
Часто задаваемые вопросы
Основные этапы включают: 1) выбор электронной торговой площадки (ЭТП), 2) регистрация на площадке, 3) изучение лотов и подготовка документов, 4) участие в торгах, 5) оформление сделки после выигрыша. Важно внимательно следить за сроками и условиями торгов.
Для участия в торгах необходимо подготовить следующие документы: паспорт, ИНН, документы, подтверждающие регистрацию на ЭТП, а также, в некоторых случаях, финансовые документы, подтверждающие вашу платежеспособность.
Для проверки юридической чистоты имущества рекомендуется запросить выписку из реестра прав на недвижимость, а также ознакомиться с материалами дела о банкротстве. Это поможет выявить возможные обременения или долги, связанные с имуществом.
Риски могут включать наличие скрытых долгов, обременений на имущество, а также возможность оспаривания сделки другими кредиторами. Поэтому важно тщательно проверять информацию о лоте и консультироваться с юристом перед покупкой.
Комментарии
Спасибо за советы! Я планирую участвовать в торгах в следующем месяце. Надеюсь, все пройдет успешно!
Я бы хотел узнать, как правильно оценить стоимость имущества перед покупкой. Есть ли какие-то критерии?
Так там же конкуренция большая, ладно можно доплатить чтобы быстрее заявку приняли, но на возможность покупки это не влияет, кто успел того и тапки? и задаток потом не вернуть что ли?
Купили так с мужем загородный дом. В отличном состоянии, природа рядом, а бывший владелец — должник по кредитам оказался. Дом для него второй, есть одна квартира основная. Купили на 200 000 рублей дешевле его рыночной стоимости. Никто не хотел на торгах брать, так как строение немного так сказать пожухло, но мы оценили стоимость ремонта и нормально все восстановили)) Брокер хороший еще попался, со всеми этапами помог, с оплатой со снятием обременений)) Получилось выгоднее, чем покупать похожий дом, но новый)
Елена, ого, прям история успеха) повезло вам! сейчас частный дом непросто купить, если есть возможность с торгов купить в сносном состоянии и подешевке, почему бы нет.
Интересно, а какие риски могут быть при покупке имущества банкрота? Не хотелось бы нарваться на какие-то скрытые проблемы.
Риски в том, что вы по сути покупаете собственность с обременением, но его вроде легко снять.